با وجود افزایش ساخت و سازها و به خصوص مسکن مهر و رشد وام های بانکی در سال های اخیر، این پرسش برای مردم وجود دارد که چرا اجاره مسکن در سال جاری ۱۰ تا ۲۰ درصد بیشتر شده است؟ اگر ساختمان های یک طبقه تخریب می شوند تا ۵ طبقه ساخته شود و سالی بیش از یک میلیون واحد ساختمانی و خودرو به بازار اضافه می شود و بسیاری از شهرها رشد عمودی و افقی دارند، چرا ۱۰۰ هزار خانه خالی داریم و اجاره بها رو به افزایش است؟ چرا انواع مشکلات ترافیکی، نبود پارکینگ، نبود اجاره کم و مسکن ارزان قیمت، نبود نور و هوای کافی در واحدهای ساختمانی و … را شاهد هستیم؟
پاسخ این پرسش در این نکته نهفته است که سیاست های مکمل در کنار رشد تولید مسکن و خودرو به کار گرفته نشده و الگوی ساخت و ساز و زندگی شهر و روستا مبتنی بر توسعه پایدار نیست و امکانات و عرضه و تقاضا به گونه ای هدایت نمی شود که موجب ایجاد تعادل در بازار و افزایش رفاه مردم شود.
با وجود ۱۰۰ هزار خانه خالی از سکنه، هر برنامه ای که بتواند عرضه این واحدها را به بازار موجب شود باعث کاهش اجاره مسکن و افزایش قدرت انتخاب خانوارهای مستاجر می شود و تمایل سرمایه گذاران به خرید خانه خالی و رها کردن آن را کاهش خواهد داد و در نتیجه به ثبات نسبی بازار و قیمت مسکن کمک خواهد کرد. بر این اساس، یکی از برنامه هایی که هر چه سریعتر باید اجرایی شود مالیات مضاعف بر خانه های خالی از سکنه است که مالکان را تشویق می کند برای معافیت مالیاتی و کسب درآمد، خانه خود را اجاره دهند.
در اقتصاد امروز جهان، تعادل در بازار کالاهای معیشتی تنها با تولید، ساخت و ساز و وام بانکی میسرنمی شود، و مالیات ها، سیاست های تشویقی، اجاره به شرط تملیک و خرید خانه از دم قسط، نرخ سود بانکی ارزان قیمت و… برنامه هایی است که باعث شده خرید خانه یا اجاره مسکن با ۹۰ درصد وام بانکی و نرخ ارزان، وفور خانه های اجاره ای و به سادگی امکان پذیر شود.
دولت ها مردم را تشویق کرده اند که به جای زندگی در آسمان خراش ها و آپارتمان های مرکز شهر، به حومه شهرها بروند و از اتوبوس و مترو استفاده کنند تا در خانه هایی بزرگتر لذت ببرند که هم حیات و آسمان دارد وهم باغچه، پارکینگ مناسب و… .
تا رسیدن به شرایطی که شهرهای ایران به جای رشد عمودی شاهد رشد افقی باشد، حمل و نقل عمومی گسترش یابد، شهرهای کوچک و روستاها بیش از شهرهای بزرگ مورد توجه باشد، خودروها پارکینگ مناسب داشته باشند و مردم ترجیح دهند که با اتوبوس و مترو وقطار سفرکنند، به جای رها کردن خانه های خالی، آنها را اجاره دهندو… چند سال باقیست؟
آیا دولت می تواند با برنامه ریزی مناسب، سیاست های مکمل مالیاتی و بانکی، عدم تمرکز بودجه در شهری مانند تهران و… شرایطی را ایجاد کند که شهرهای ما از این وضعیت خارج شوند و روستاها و شهرها آباد شوند ومعضلات ترافیک و آلودگی هوا، گرانی مسکن، بیکاری و… کمتری داشته باشیم؟
کارشناسان معتقدند که دولت در کنار رشد و توسعه صنعت خودرو، افزایش تولید مسکن، مخابرات، جاده سازی و … باید سیاست های مکمل مالیاتی، عوارض، بانکی و گمرکی و … را به گونه ای تنظیم نماید که مردم و عوامل عرضه و تقاضا را هدایت کند و توسعه پایدار را شاهد باشیم. زیرا اگر تولید مسکن زیاد شود اما خانه های خالی نیز افزایش یابد به جای آن که شاهد کاهش رقم اجاره باشیم باید افزایش هر ساله رقم اجاره مسکن را شاهد باشیم.
اخیرا دولت طرح مالیات مضاعف بر خانه های خالی را در دستور کار قرار داده است که می تواند به تعادل در بازار اجاره مسکن کمک کند. کارشناسان وزارت مسکن و شهرسازی پیشنهاد خود را در خصوص اخذ مالیات مضاعف از واحدهای خالی از سکنه به زودی به وزارت اقتصاد خواهند داد تا در مورد آن تصمیم‌گیری شود.
صومعلو معاون امور مسکن و ساختمان وزیر مسکن، در این زمینه از تهیه بسته پیشنهادی اخذ مالیات مضاعف از خانه های خالی از سکنه خبر داد و گفت: این بسته پیشنهادی بزودی به وزارت امور اقتصادی و دارائی ارائه می شود.کارشناسان وزارت مسکن و شهرسازی در حال تهیه یک نظرخواهی هستند تا آن را به وزارت امور اقتصادی و دارائی برای اخذ مالیات مضاعف ارائه کنند.
وی ادامه داد: یک عده از کارشناسان پیشنهاد داده‌اند که برای خانه‌های خالی از سکنه مالیات مضاعف دریافت شود که این واحدهای مسکونی خالی از سکنه باقی نماند. آماری که در سال ۸۵ برای واحدهای خالی از سکنه گرفته شد حدود ۶۵ هزار واحد مسکونی بود اما در حال حاضر این تعداد به نزدیک ۱۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد.
صومعلو در پاسخ به این سوال که بحث کنترل منطقه‌ای اجاره‌بها برای ۲۲ منطقه تهران به کجا رسید گفت: ما از تمام بنگاه‌های مسکن ۲۲ منطقه تهران نظرات را جمع‌اوری کرده‌ایم اما آنها گفتند که اگر قیمت حداقل و حداکثر برای منطقه‌ای تعیین شود بهانه به دست برخی می‌افتد تا قیمت‌ها را بالاتر ببرند و قیمت‌های حداقلی را رعایت نمی‌کنند.
وی در پاسخ به این سوال که وزیر مسکن خبر داده که دولت در نظر دارد شهرسازی را به جای گسترش عمودی به سمت توسعه افقی هدایت کند آیا اجرای این طرح شدنی است گفت: برای برخی از شهرها یک مقدار سخت است اما برخی از شهرها قطعا باید این گونه شود.
در دو ماه اخیر، افزایش تورم به طور نسبی به ۱۴ درصد با رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی اجاره بها همراه بوده و برخی کارشناسان، دلیل آن را کاهش نرخ سود بانکی، رکود در خرید و فروش و ثبات نسبی قیمت مسکن ارزیابی کرده اند. براین اساس، اگر چه دولت طرح بزرگی برای کنترل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و قیمت مسکن دارد تا اجازه رشد قیمت مسکن داده نشود اما به نظر می رسد که این اقدامات باید با یک سری سیاست های کارآمد از جمله مالیات بر خانه های خالی مانند سایر کشورها همراه شود.
کشورهای خارجی با مالیات بر خانه های خالی و حتی مالیات بر خانه های لوکس وگران قیمت، مردم را تشویق می کنند که در حد نیاز خود، مسکن خریداری و اجاره کنند و الگوی مصرف و متوسط را در شهرهای بزرگ رعایت کنند تا از این طریق عرضه مسکن افزایش یابد، امکانات زمین و مصالح ساختمانی برای همه به طور تقریبا برابر استفاده شود و هر خانوار بتواند به راحتی با اجاره به شرط تملیک، از ابتدا و به راحتی مالک خانه شخصی شود و با نرخ کم خانه ای را اجاره کند.
این موضوع باعث شده که حتی ثروتمندان، مالکیت خانه و ملک خود را به نام دولت و سازمان های خیریه منتقل می کنند تا از تخفیف مالیاتی برخوردار شوند و خود آنها مستاجر دولت می شوند تا به جای مالیات سنگین ملک خود، اجاره بهای کمتری را پرداخت کنند و در همان خانه سکونت کنند.
بانک ها و سرمایه گذاران نیز به خاطرمعافیت های مالیاتی در ساخت خانه های متوسط و از ۳۰ تا ۱۵۰ متری مشارکت فعال دارند و خانه را از دم قسط و با بهره کم به مشتری عرضه می کنند .
دولت در ایران نیز اگر چه با طرح مسکن مهر و عرضه زمین و کنترل قیمت مصالح ساختمانی توانسته از افزایش شدید قیمت مسکن مانند سال های ۸۴ تا ۸۷ جلوگیری کند اما با اتخاذ تصمیم برنامه های مالیاتی و بانکی و مالی می تواند سیاست های مکمل بازار مسکن را در کنار افزایش ساخت و سازها دنبال کند.
در ۹ ماهه اول سال ۱۳۸۹ حدود ۱۱۵ هزار پروانه ساخت مسکن صادر شده و ۷۸ میلیون متر مربع سطح زیربنا براساس مجوزهای صادر شده در دست ساخت است که رشد بیش از ۴۰ درصدی نسبت به سال قبل دارد. این اقدامات بخش خصوصی و دولت می تواند تاحدودی در بازار مسکن ثبات قیمت و خرید و فروش ایجاد کند .اما باید سیاست های دیگری نیز در کنار آن دیده شود.
کارشناسان و دولت بر توسعه افقی شهرها به جای توسعه عمودی تاکید دارندو دلیل آن مشکلات و کاهش رفاه مردم در شهرهایی مانند تهران است که باعث شده ساختمان های یک طبقه تخریب و به جای آن ۵ طبقه ساخته شود و پارکینگ مناسب و امکانات دیگر دیده نمی شود ودر نتیجه تمام کوچه ها و خیابان ها کم عرض تهران مملو از خودروهای مختلف است که اجازه تردد دو خودرو از بغل هم را نمی دهد و مردم حتی برای عبور و مرور به خانه و پارکینگ خانه خود با مشکل مواجه می شوند.
شلوغی خیابان ها و کوچه ها، باعث افزایش خطر تصادف و کاهش سطح رفاه مردم شده است. حتی برای خرید ارزاق و میوه و نان و … امکان پارک خودرو در مکان مناسب وجود ندارد و برای تردد به محل سکونت نیز با پارک وسد معبر بسیاری از خودروها مواجه هستیم. در حال که در گذشته و حتی ۱۰ سال پیش چنین منظره هایی کمتر دیده می شد. دلیل آن این است که در کنار ساخت ساختمان های ۵ طبقه و ۲۰ واحدی به جای تک واحدی یک طبقه، خانوارها اقدام به خرید خودرو کرده اند و برخی خانوارها دو تا سه خودرو خریداری کرده اند بدون آن که برای پارکینگ آن برنامه ای داشته باشند.
در نتیجه توسعه شدید صنعت خودرو در کشور و افزایش تعداد خودروها از حدود ۲ میلیون دستگاه در ۲۰ سال پیش به ۱۰ میلیون دستگاه در سال های اخیر، به جای این که رفاه را افزایش دهد باعث ایجاد مشکل در کوچه وخیابان و ساختمان ها شده است. کافی است که مالک پارکینگ ساختمان، به جای ساعت ۹ شب، در ساعت ۱۱ تا ۱ شب مراجعه کند که در آن صورت شاهد اشغال محل پارک خود می شود و در آن ساعت امکان این که بفهمد خودروها متعلق به کدام واحد و طبقه است را ندارد.
براین اساس، برنامه مجوزهای صادره و حتی پلاک خودروها در شهری مانند تهران، باید متناسب با محل پارک خودرو و ظرفیت خیابان ها انجام شود در غیر این صورت، وضعیت موجود و روغن ریزی خودروها و پارک خودروها در دو طرف خیابان ها و کوچه ها، مردم را به ستوح می آورد.